即便是盛夏酷暑，很多中國(guó)地產(chǎn)商在2019年夏天還是感受到絲絲寒意。

　　7月末的一個(gè)周日晚上，內(nèi)地四線(xiàn)小城的地產(chǎn)商張明(化名)約了一群銀行、政府朋友吃飯，雖然他內(nèi)心也知道銀行融資幾乎不可能，還是需要時(shí)不時(shí)聯(lián)絡(luò)感情。

　　“幾年前我們能輕松從銀行獲得幾個(gè)億貸款，但現(xiàn)在公司貸款余額只剩下幾千萬(wàn)。銀行這幾年將貸款收回后便不再放出來(lái)，即使質(zhì)押公司資產(chǎn)也無(wú)法獲得銀行的資金。”張明在飯局中無(wú)奈地對(duì)著這群老朋友訴苦。張明自己也清楚，自己的地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)少，基本沒(méi)辦法進(jìn)入銀行融資的名單。

　　放在一年前，張明還可以通過(guò)其他通道獲得一些銀行非標(biāo)業(yè)務(wù)資金，不過(guò)，現(xiàn)在的監(jiān)管政策，幾乎讓張明無(wú)法“喘氣”。

　　擺在張明面前的選擇只有幾個(gè)，要么試圖做大規(guī)模，要么選擇和大房企合作，進(jìn)而項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)互補(bǔ)，渡過(guò)難關(guān)。

　　在全國(guó)中小地產(chǎn)商大軍中，這樣的現(xiàn)象并非個(gè)案，和張明有同樣命運(yùn)的中小地產(chǎn)商的故事，正在中國(guó)眾多三四線(xiàn)城市上演。無(wú)法從金融機(jī)構(gòu)獲得資金，是將他們推向末路的根源。

　　人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2019年7月24日，今年全國(guó)共有274家地產(chǎn)商宣告破產(chǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量97938個(gè)。

　　這還只是冰山一角，更多微型地產(chǎn)商的死亡，實(shí)際上是悄無(wú)聲息的。

　　中小地產(chǎn)商末路

　　行業(yè)洗牌的第一步，是淘汰很多市場(chǎng)的小玩家。

　　今年以來(lái)，已經(jīng)有接近300家地產(chǎn)商破產(chǎn)，意味著市場(chǎng)給小地產(chǎn)商空間已經(jīng)不足。這些破產(chǎn)的地產(chǎn)商基本分布在中國(guó)的三四線(xiàn)城市，資產(chǎn)規(guī)模普遍是5億到30億之間，破產(chǎn)原因主要在于負(fù)債高企、融資困難等原因。

　　小地產(chǎn)商生存究竟有多困難？

　　由于融資困難，張明就一直在想辦法尋找一些主流地產(chǎn)商合作來(lái)維持公司的運(yùn)營(yíng)。

　　“我們?cè)诤芏嗳€(xiàn)城市都會(huì)和當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)商合作開(kāi)發(fā)，實(shí)際上我們依靠自己的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，正在逐漸蠶食這些小地產(chǎn)商的市場(chǎng)。”一位上市房企副總裁說(shuō)。

　　作為資金密集行業(yè)，中國(guó)大部分地產(chǎn)商均是依靠資金驅(qū)動(dòng)，融資環(huán)境降至冰點(diǎn)之后，居高不下的融資成本，吞噬了行業(yè)利潤(rùn)。

　　“目前百?gòu)?qiáng)以外的地產(chǎn)商前端杠桿融資成本最高要到30%，我們也只愿意幫長(zhǎng)三角的小地產(chǎn)商對(duì)接資金，如果是太遠(yuǎn)地方的地產(chǎn)商，我們擔(dān)心市場(chǎng)不好，最后項(xiàng)目斷掉。”一位資金中介告訴記者。

　　主流房企融資難

　　不過(guò)，即便是主流地產(chǎn)商，由于此前較高的負(fù)債，導(dǎo)致如今融資也成為難題。

　　7月11日，泰禾集團(tuán)(000732.SZ)公告，境外全資子公司已完成4億美元債券發(fā)行，票面利率15%，幾乎創(chuàng)下中國(guó)地產(chǎn)商公開(kāi)融資利率新高。而這家閩系房企在今年一季度凈利潤(rùn)率為13.37%，雖然這個(gè)凈利潤(rùn)率水平已經(jīng)較高，依然難以覆蓋高昂的融資成本。

　　泰禾的融資成本高企只是行業(yè)的縮影，包括中國(guó)恒大(03333.HK)、景瑞控股(01862.HK)、正榮地產(chǎn)(06158.HK)等地產(chǎn)商均進(jìn)行了超過(guò)10%利率的境外融資。

　　融資難背后，讓很多主流地產(chǎn)商也不得不選擇“斷臂求生”。

　　今年以來(lái)，華僑城(000069.SZ)、陽(yáng)光100中國(guó)(02608.HK)、上置集團(tuán)(01207.HK)、粵泰股份(600393.SH)、泰禾集團(tuán)等地產(chǎn)商均選擇出售項(xiàng)目股權(quán)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)回血。

　　東方證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁認(rèn)為，中型房企有較大規(guī)模擴(kuò)張?jiān)V求、拿地動(dòng)力強(qiáng)，又相對(duì)缺乏自有資金，受融資整頓沖擊將面臨較大挑戰(zhàn)。而很多小型房企原本就難以獲得融資資源，隨著市場(chǎng)下行，幾乎難以跨越周期。

　　行業(yè)排位之爭(zhēng)

　　中小地產(chǎn)商生存危機(jī)背后，實(shí)際上是行業(yè)集中度提高帶來(lái)的必然結(jié)果。

　　根據(jù)行業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的2019年上半年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看，TOP100各梯隊(duì)房企之間規(guī)模分化持續(xù)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。

　　其中，TOP3房企權(quán)益金額集中度達(dá)10.5%，同比提升0.7個(gè)百分點(diǎn)，龍頭房企繼續(xù)保持穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊(duì)房企權(quán)益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升，市場(chǎng)份額穩(wěn)中有升，規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步深化。而隨著多數(shù)城市成交回落，銷(xiāo)售難度加大，TOP31-50強(qiáng)之后的房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)開(kāi)始放緩，權(quán)益金額集中度為8%，下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　“規(guī)模不是萬(wàn)能，沒(méi)有規(guī)模萬(wàn)萬(wàn)不能。”旭輝控股集團(tuán)(00884.HK)總裁林峰對(duì)外表示。

　　可以與之對(duì)應(yīng)的，是融資能力的顯著差別。

　　7月8日，中國(guó)海外發(fā)展(00688.HK)在公開(kāi)市場(chǎng)進(jìn)行債券融資，利率最低達(dá)2.9%。

　　7月9日，旭輝控股集團(tuán)公告，擬發(fā)行于2024年到期本金總額為3億美元的6.55%額外優(yōu)先票據(jù)。

　　7月10日，龍光地產(chǎn)(03380.HK)公告，公司擬發(fā)行4億美元2023年到期年息6.5%的優(yōu)先票據(jù)。

　　如此巨大的融資成本差異，凸顯了房企冰火兩重天的生存現(xiàn)狀。那些拿到較低成本融資的地產(chǎn)商均擁有了千億規(guī)模，因而受到銀行、金融機(jī)構(gòu)的偏愛(ài)，在流動(dòng)性收緊的地產(chǎn)行業(yè)，誰(shuí)擁有資金，就可以說(shuō)是擁有了話(huà)語(yǔ)權(quán)。

　　“TOP30各有各的特點(diǎn)，也各有各的無(wú)奈，但是只有在有規(guī)模的前提下，才可以拿到融資和土地談判權(quán)，也就是有了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的基本籌碼。”一位TOP20房企CFO告訴記者。

　　“我們的白名單基本上是在TOP30里面選擇房企，如果沒(méi)有達(dá)到規(guī)模邊界，將影響到我們的授信規(guī)模。”一位銀行融資人士告訴記者。

　　眾所周知，對(duì)于地產(chǎn)商最重要的是錢(qián)，其次是土地，再者是人。規(guī)模優(yōu)勢(shì)不僅降低了融資成本，在很多土地談判上也會(huì)占據(jù)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而進(jìn)一步提高了地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　比如綠地控股(600606.SH)，就因?yàn)檩^大的規(guī)模和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，在2018年拿地平均樓面價(jià)1890元/平方米，創(chuàng)下頭部房企的拿地價(jià)格新低。

　　縱觀(guān)過(guò)去幾年，只有達(dá)到一定規(guī)模的地產(chǎn)商，才有機(jī)會(huì)拿到一級(jí)開(kāi)發(fā)和一些政府戰(zhàn)略項(xiàng)目，繼而成為自己補(bǔ)充貨值的重要手段。

　　增速放緩

　　面對(duì)嚴(yán)厲的政策環(huán)境，很多地產(chǎn)商都開(kāi)始逐漸調(diào)整自己的發(fā)展預(yù)期，繼而讓之前的很多泡沫慢慢破滅。

　　“我們上半年拿地非常少，老板也在不斷觀(guān)察市場(chǎng)。”一位閩系房企高管告訴記者。

　　與之對(duì)應(yīng)的，是上半年市場(chǎng)交易的降溫。

　　“我覺(jué)得6月份的數(shù)據(jù)真的不容樂(lè)觀(guān)，6月份的土地交易同比、環(huán)比均有下降。主要城市二手房交易同環(huán)比都下降，5月份有些城市的二手房已經(jīng)開(kāi)始調(diào)頭。”易居企業(yè)控股(02048.HK)CEO丁祖昱說(shuō)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年6月，銷(xiāo)售面積為20268萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額為18925億元。其中，2019年1月~6月銷(xiāo)售面積累計(jì)同比增速下降1.8%，這主要是由于上半年全國(guó)各線(xiàn)城市在購(gòu)買(mǎi)力缺位下新房銷(xiāo)售乏力。此外6月單月來(lái)看，銷(xiāo)售面積相比2018年同期也下降了2.2%。

　　“我們的銷(xiāo)售情況就是不太理想，客戶(hù)觀(guān)望氣氛嚴(yán)重，成交乏力。”一位華東地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人士告訴記者。

　　另外一名TOP20地產(chǎn)高管則透露，自己公司上半年銷(xiāo)售不錯(cuò)的項(xiàng)目均在一二線(xiàn)城市，而此前布局在三四線(xiàn)城市的項(xiàng)目銷(xiāo)售異常困難。

　　此前，一直發(fā)展兇猛的閩系地產(chǎn)商在這一輪發(fā)展中，銷(xiāo)售逐漸放緩。

　　融信中國(guó)(03301.HK)的公告顯示，截至2019年前6個(gè)月，融信中國(guó)連同其附屬公司及其聯(lián)合營(yíng)公司總合約銷(xiāo)售額約566.8億元，同比增長(zhǎng)4%。而去年中期，融信的銷(xiāo)售增速同比增加約75.7%。

　　從單月數(shù)據(jù)看，融信中國(guó)的銷(xiāo)售和市場(chǎng)環(huán)境的降溫幾乎如出一轍。2019年6月，融信中國(guó)總合約銷(xiāo)售額約100.3億元，同比下降9.54%；2019年5月，融信中國(guó)總合約銷(xiāo)售額約110.88億元，同比下降9.18%。

　　同樣增速乏力的還有正榮地產(chǎn)，截至2019年前6個(gè)月，正榮地產(chǎn)連同合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的累計(jì)合約銷(xiāo)售金額約586.07億元，同比增長(zhǎng)0.82%。而去年中期，正榮銷(xiāo)售增速同比增加170%。

　　顯然，曾經(jīng)的100%增長(zhǎng)率時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，接下來(lái)，對(duì)于不少地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，將面臨降低負(fù)債和保持增長(zhǎng)的雙重難題。

　　“地產(chǎn)銷(xiāo)售上要有規(guī)模，要沖規(guī)模就要投資，如果靠自身滾動(dòng)資金發(fā)展，維持20%到40%的增長(zhǎng)是有可能的，但是如果要超過(guò)這個(gè)增長(zhǎng)幅度，就必須要加杠桿，但是未來(lái)幾年整個(gè)行業(yè)在去杠桿是趨勢(shì)。”旭輝控股集團(tuán)董事長(zhǎng)林中說(shuō)。